한화리츠 주식 분석 보고서, 유상증자 이후 흐름 3

2025.03.01 - [투자/주식] - 한화리츠 주식 분석 보고서, 유상증자 이후 흐름 2

한화리츠 주식 분석 보고서, 유상증자 이후 흐름 2

이전편

 

국내 vs 글로벌 리츠 간단 비교

국내 리츠 시장과 글로벌 리츠 시장을 비교해보면 밸류에이션과 투자환경에서 몇 가지 차이가 있습니다. 우선 배당수익률 격차가 두드러집니다. 앞서 언급했듯 국내 상장 리츠들의 평균 배당수익률은 67%대로, 미국을 비롯한 선진국 리츠(일반적으로 35%)보다 훨씬 높습니다​multihousingnews.com. 예컨대 미국 상장 리츠들의 평균 배당수익률은 최근 약 3.94% 수준에 불과합니다​. 이는 같은 금액의 현금을 배당한다고 가정할 때, 국내 리츠 주가는 해외 리츠의 절반 이하 수준으로 거래되고 있다는 뜻입니다. 다시 말해 글로벌 리츠가 PER 20배를 넘게 받을 때 국내 리츠는 10배 남짓에 머무는 셈이죠.

이러한 차이는 몇 가지 요인으로 설명됩니다:

• 금리 환경: 한국은 한때 미국보다도 가파른 금리인상기를 겪으면서 투자자들이 리스크 프리미엄을 더 요구하게 되었고, 리츠 주가를 할인시켰습니다. 반면 미국 등은 리츠가 오랜 역사와 큰 규모의 시장을 형성하며 낮은 금리에서도 안정적 투자처로 인식되어 비교적 낮은 배당수익률(높은 주가)을 유지해왔습니다.
• 시장 성숙도: 국내 리츠 시장은 본격 성장한 지 몇 년 안 된 신생 시장입니다. 시가총액 규모나 종목 수에서 아직 작기 때문에 유동성이 낮고, 기관투자자의 편입도 제한적이었습니다. 반면 글로벌 리츠는 오랜 기간 투자자 저변을 넓히며 신뢰와 트랙레코드를 쌓았습니다. 이 차이가 요구수익률 격차로 나타납니다.
• 성장성 및 구조: 해외 리츠들은 자산 포트폴리오의 다양성(오피스, 리테일, 물류, 주거, 헬스케어 등)과 적극적인 개발/인수로 성장성을 어필합니다. 이에 따라 투자자들이 미래 성장까지 주가에 반영하여 높게 평가합니다. 반면 국내 스폰서 리츠들은 그룹 보유자산을 유동화하는 안정형 위탁관리 리츠가 주류여서, 상대적으로 성장 기대감이 낮고 “배당 수익만 받는 상품”으로 인식되는 경향이 있습니다​newsis.com. 이런 인식도 밸류에이션 디스카운트 요인입니다.

하지만 이런 격차는 기회 요인이기도 합니다. 한국 리츠들이 규모를 키우고 글로벌 지수에 편입되면 해외 자금이 유입되어 밸류에이션 갭이 줄어들 수 있습니다​dealsite.co.kr apnews.kr. 실제로 한화리츠도 총자산 규모를 2조원 이상으로 키워 FTSE EPRA Nareit 글로벌 지수 편입을 목표로 하고 있습니다​dealsite.co.kr. 지수 편입 시 글로벌 ETF/패시브 자금이 유입되고 국내 리츠에 대한 인식도 개선되어, 국내 리츠 주가수준이 한 단계 레벨업될 수 있습니다. 요약하면 국내 리츠 = 고배당/저평가, 글로벌 리츠 = 저배당/고평가인 현상이 앞으로 완화될 여지가 있다는 것입니다.

향후 전망과 투자 시사점

향후 전망을 긍정적으로 볼 만한 요소들이 여러 가지 있습니다. 우선 배당 안정성입니다. 한화리츠는 이번 증자 후에도 **“배당컷은 없다”**고 못박으며 연 270원의 배당을 계속 지급할 계획을 밝혔습니다​newsis.com. 유상증자로 자산과 임대수익이 증가한 만큼, 증자 전후로 주당 배당금을 동일하게 유지한다는 것은 주주 입장에서 실질 이익이 줄지 않았음을 의미합니다. 현재 주가 기준 7% 넘는 고배당률을 유지할 수 있다는 점만으로도 하방 경직성을 갖습니다. 또한 한화리츠는 배당금의 정기지급 외에 향후 특별배당 가능성도 언급하고 있습니다. 강남권 중형 오피스 등을 매입하여 운용수익이 발생하면 이를 특별배당으로 활용하는 전략도 검토 중이라고 하니​newsis.com, 중장기적으로 주주환원에 적극적일 것으로 기대됩니다.

재무 안정성도 개선되고 있습니다. 한화리츠는 이번에 증자자금을 활용해 단기차입금을 상당 부분 상환했고, 부족분 400억원은 1년 만기 회사채로 차환하여 만기구조를 장기화했습니다​dealsite.co.kr. 그 결과 차입금 금리가 3.7% 수준으로 낮아지고, 신용등급도 단기 A2+에 이어 향후 회사채 발행 시 A+ 정도의 장기등급을 받을 것으로 전망됩니다​dealsite.co.kr. 재무건전성이 높아지면 이자비용 절감과 함께 추가 차입여력도 확보되어 레버리지 활용한 성장 전략에 탄력이 붙습니다. 회사도 “앞으로 자금조달에 회사채 등 간접방식을 적극 활용하고 유증은 최소화할 방침”이라고 밝혔습니다​newsis.com. 이는 기존 주주들의 지분가치 희석 우려를 크게 낮춰주는 대목입니다. 실제로 2025년 1월 실시한 회사채 수요예측에서는 모집액의 7배가 넘는 기관자금이 몰려 성공적으로 저금리 조달을 마쳤습니다. 이러한 움직임은 리츠 업계 전반에 유상증자 쇼크 이후 신뢰 회복의 신호탄으로 해석됩니다.

자산 성장 전략 측면에서는, 한화리츠가 당분간 보수적 기조를 천명한 만큼 대형 증자 통한 신규 자산 편입은 당장 없을 것으로 보입니다. 그러나 스폰서 파이프라인은 풍부합니다. 한화리츠는 이미 여의도 63빌딩, 한화생명 서울 서초사옥 등에 대한 우선매수권을 보유 중이며​apnews.kr, 한화그룹 내 편입 가능한 부동산이 다수 대기하고 있습니다. 금리와 주가 여건이 개선되면 향후 추가 자산 편입을 통한 외형 성장도 충분히 가능해 보입니다. 다만 이는 양날의 칼로, 성장을 위해 또다시 증자를 할 경우 주가에 부담이 될 수 있어 시기의 선택이 중요합니다. 현재로서는 회사가 밝힌 대로 규모 확대보다 내실 다지기에 집중할 것으로 전망됩니다. 우량 자산들을 먼저 편입한 만큼, 향후 몇 년은 해당 자산들의 안정적 운용과 부채 리파이낸싱에 주력하면서 주가 회복을 도모할 것으로 보입니다.

전반적으로, 한화리츠의 중기 전망은 긍정적입니다. 핵심 오피스 자산에서 창출되는 견조한 임대수익과 7%대의 높은 배당수익률은 투자 메리트가 높습니다. 금리가 내려갈수록 이러한 메리트는 부각될 것입니다. 또한 유증 악재로 떨어졌던 주가는 펀더멘털 대비 저평가 상태여서, 특별한 부정적 이슈가 없다면 배당수익 + 주가 상승을 통한 이중의 수익을 기대할 수 있습니다. 일부 증권가에서는 현재 주가 수준을 두고 “지금이 기회”라는 평가도 나오고 있습니다. 실제 한 증권사 분석에 따르면 3,730원 부근에서 매수 시 배당수익률만 약 7.2%에 이르러 매력적이라는 의견이 제시되기도 했습니다​v.daum.net. 이는 한화리츠의 안정성과 수익성에 대한 신뢰가 바탕이 된 평가일 것입니다.

물론 유의할 위험요인도 있습니다. 가장 큰 단기 변수는 시장금리와 부동산 경기입니다. 금리 인하가 예상보다 지연되거나 거꾸로 다시 상승하는 상황이 온다면 리츠 전반의 투자심리가 위축될 수 있습니다. 또한 국내 경기 상황에 따라 오피스 수요가 둔화되면 임대차 재계약 시 공실이나 조건 변경 위험이 생길 수 있습니다. 그러나 앞서 언급한 대로 한화리츠의 임차인은 대부분 그룹 계열사로 사실상 내부수요라서, 외부 경기의 영향을 비교적 덜 받습니다. 또 한 가지는 증자 실권주에 대한 잠재 매도 물량인데, 이 역시 주가가 일정 수준 이상 회복되고 배당이 지속되면 오버행 이슈는 점차 해소될 가능성이 높습니다.

결론적으로, 한화리츠는 최근의 급락으로 인한 저평가 구간을 지나 점진적 회복 국면에 들어설 것으로 예상됩니다. 현재 주가는 적정가 대비 낮아 배당 매력과 업사이드를 모두 갖추고 있으며, 회사의 적극적인 안정화 노력(배당 유지, 채무재조정 등)으로 신뢰도 또한 회복 중입니다. 국내 리츠 시장이 성숙기에 진입하고 금리 하향 사이클이 진행됨에 따라, 한화리츠처럼 우량 자산을 보유한 리츠는 재평가를 받을 가능성이 큽니다. 투자자 입장에서는 높은 현금배당 수익을 누리면서 중장기 자본차익 잠재력도 기대할 수 있는 매력적인 종목으로 판단되며, 향후 몇 분기의 운영 성과와 시장 흐름을 지켜보며 비중을 조절하는 전략이 유효해 보입니다.